Odbiór mieszkania - czy potrzebny jest protokół
Odbiór mieszkania a protokół zdawczo odbiorczy - zadzwoń 886 070 575
Czy wiesz czym jest protokół zdawczo-odbiorczy oraz jak poprawnie sporządzić protokół odbioru technicznego? Odpowiedź na te i wiele innych pytań w artykule.
Protokół zdawczo odbiorczy jest dokumentem sporządzanym w czasie odbioru technicznego. Jego literalne odczytanie może oznaczać, że w czasie odbioru technicznego będziemy mieć do czynienia z dwiema czynnościami: “odbiorem technicznym lokalu” oraz jego “zdaniem” na rzecz nabywcy.
Pierwsza z nich to “odbiór techniczny” lokalu polegający na zweryfikowaniu czy deweloper wykonał przedmiot umowy deweloperskiej (czyli lokal mieszkalny) zgodnie ze standardem wykończenia, normami budowlanymi, sztuką budowlaną i rzutami. Odbywa się on na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej. Wady i usterki są wpisywane do protokołu, który jest podpisywany przez obie strony. Deweloper ma 14 dni na odniesienie się do wad i 30 dni na ich naprawienia.
Druga czynność, a więc “zdanie” lokalu oznacza, że po odbiorze technicznym nabywca otrzymuje klucze do lokalu. W praktyce nie jest to takie oczywiste. Umowa deweloperska może stanowić, że klucze do lokalu zostaną przekazane po (1) odbiorze technicznym, (2) między odbiorem technicznym i umową przenoszącą własność oraz dopiero po (3) podpisaniu umowy przenoszącej. Proponowanie przez dewelopera “protokołu zdawczo-odbiorczego” może sugerować, że po odbiorze lokalu zostanie on od razu wydany i będziemy mogli się do niego wprowadzić (mimo faktu, że umowa przenosząca własność zostanie podpisana w innym terminie). Dla nabywcy jest to korzystna sytuacja, bo można szybciej rozpocząć prace wykończeniowe. Z drugiej strony należy pamiętać, że od tego momentu nabywca ponosi koszty utrzymania mieszkania. Głównym kosztem jest konieczność ponoszenia opłaty (czynszu) na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
W czasie odbioru technicznego należy dokładnie zweryfikować wszystkie elementy mieszkania. Odbiór techniczny to także moment na sprawdzenie przynależności (miejsca postojowego, tarasu, komórki lokatorskiej etc.). Bazą do inspekcji mieszkania będą dokumenty od dewelopera (umowa deweloperska wraz z załącznikami: rzuty, standard wykończenia, prospekt informacyjny). W zależności od wielkości mieszkania i jego stanu odbiór może trwać dwie, trzy godziny. Zgodnie z prawem nabywca ma w zasadzie nieograniczony czas na sprawdzenie mieszkania. Dlatego też rekomendujemy spokojne i precyzyjne sprawdzenie mieszkania. W końcu jest to inwestycja życia, a potencjalny koszt późniejszych napraw może nas bardzo zaskoczyć. Wady i usterki są spisywane w protokole odbioru, a deweloper ma obowiązek ich niezwłocznego naprawienia. W przypadku większych niedociągnięć deweloper może przekroczyć 30 dniowy termin naprawy usterek, ale powinien wtedy wyznaczyć drugi termin i poinformować nabywcę o przyczynie opóźnienia.
Z naszego doświadczenia wynika, że mieszkania bezusterkowe to mniejszość. W skomplikowanym procesie budowy inwestycji deweloperskiej trzeba spodziewać się mniejszych lub większych niedociągnięć. Dlatego też prawie zawsze będziemy musieli wpisać usterki do protokołu odbioru. Nie oznacza to jednak, że nie powinniśmy podpisywać protokołu zdawczo odbiorczego i odmawiać odbioru lokalu. O ile usterki nie są istotne (np. brak okna, drzwi, ściany), to protokół powinien zostać podpisany przez obie strony. Deweloper jest zobowiązany do naprawy usterek, a protokół stanowi dokument potwierdzający, że strony znalazły określone usterki w mieszkaniu.
Nabywca zawsze też może skorzystać z uprawnień tzw. rękojmi za wady fizyczne. Jeżeli jakiejś wady nie zauważymy w czasie odbioru technicznego, to możemy jeszcze zgłosić się do dewelopera w ciągu 5 lat od otrzymania lokalu. Nabywca może się wtedy domagać usunięcia wady, o której nie wiedział.
Protokół zdawczo-odbiorczy zawiera w sobie dwie czynności, pierwsza to spisanie protokołu odbioru mieszkania, zaś druga to zdanie mieszkania.
Najważniejsze jest wpisanie w protokół stanu mieszkania, ocena standardu wykończenia, rzutów instalacji, kontrola wszelkich norm budowlanych i jakości wykonania.
Jeśli protokół ma także charakter zdawczy, możemy oczekiwać, że po wykonaniu odbioru technicznego otrzymamy klucze do mieszkania i będziemy mogli zacząć remontować.
Bardzo często umowę przenoszącą własność podpisuje się do 6 miesięcy od spisania protokołu odbioru, zatem kwestie przekazania kluczy w trakcie odbioru lub po podpisaniu umowy przenoszącej własność może dzielić nawet pół roku.
JESTEŚMY CERTYFIKOWANI PRZEZ:
Podczas odbioru mieszkania weryfikujemy m.in. stan ścian, kąty, wilgotności oraz piony i poziomy. Przy odbiorze korzystamy ze zgodnych z normami narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego i wilgotnościomierza. Wszystkie usterki wpisujemy do protokołu odbioru. Deweloperzy naprawiają wskazane przez nas wady, a średni koszt usunięcia takich wad to zwykle kilka tysięcy złotych. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
Podczas przeglądu mieszkania weryfikujemy m.in. szczelność okien, zacieki i zawilgocenia, metraż oraz instalacje nadające się do wymiany. Możemy także sporządzić szacunkową wycenę kosztów remontu nieruchomości. Nasze raporty z przeglądu mieszkań umożliwiają negocjację ceny ze sprzedawcą oraz pozwalają na rezygnację z kupna nieruchomości, która na pozór jest w dobrym stanie, ale w rzeczywistości wiąże się z koniecznością dokonania kosztownych remontów.
W ramach odbioru domu sprawdzamy także m.in. poddasze, schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu. Przy odbiorze domu korzystamy z narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego orazz kamery termowizyjnej. Usterki wpisujemy do protokołu udostępnionego nam przez dewelopera. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
W ramach przeglądu domu na rynku wtórnym sprawdzamy także m.in. poddasze (np. pod kątem bytowania tam zwierząt takich jak kuny), schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu, szczelność okien, a także niewidoczne gołym okiem zacieki oraz zawilgocenia. Podobnie, jak w przypadku mieszkania przygotowujemy raport zawierający ocenę stanu technicznego domu. Możemy też oszacować koszty remontu domu.
Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie zweryfikować m.in. szczelność okien. Jesteśmy wyposażeni w kamery marki Flir, którymi wypatrujemy tzw. mostki termiczne. Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie wychwycić także niewidoczne gołym okiem ogniska korozji biologicznej (np. grzyba), zacieki oraz zawilgocenia w ścianach nieruchomości.
Nasza firma jest w stanie sprawdzić remont/wykończenie wykonane w mieszkaniu lub w domu przez firmę wykończeniową/ekipę remontową. Dotyczy to zarówno remontów na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Każdy remont wiąże się z niedoróbkami, a nasi inżynierowie są w stanie odebrać taki remont i wskazać ekipie elementy wymagające poprawy.
