Protokół zdawczo odbiorczy mieszkania
Protokół zdawczo odbiorczy jest dokumentem sporządzanym w czasie odbioru technicznego. Jego literalne odczytanie może oznaczać, że w czasie odbioru technicznego będziemy mieć do czynienia z dwiema czynnościami: “odbiorem technicznym lokalu” oraz jego “zdaniem” na rzecz nabywcy.
Pierwsza z nich to “odbiór techniczny” lokalu polegający na zweryfikowaniu czy deweloper wykonał przedmiot umowy deweloperskiej (czyli lokal mieszkalny) zgodnie ze standardem wykończenia, normami budowlanymi, sztuką budowlaną i rzutami. Odbywa się on na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej. Wady i usterki są wpisywane do protokołu, który jest podpisywany przez obie strony. Deweloper ma 14 dni na odniesienie się do wad i 30 dni na ich naprawienia.
Druga czynność, a więc “zdanie” lokalu oznacza, że po odbiorze technicznym nabywca otrzymuje klucze do lokalu. W praktyce nie jest to takie oczywiste. Umowa deweloperska może stanowić, że klucze do lokalu zostaną przekazane po (1) odbiorze technicznym, (2) między odbiorem technicznym i umową przenoszącą własność oraz dopiero po (3) podpisaniu umowy przenoszącej. Proponowanie przez dewelopera “protokołu zdawczo-odbiorczego” może sugerować, że po odbiorze lokalu zostanie on od razu wydany i będziemy mogli się do niego wprowadzić (mimo faktu, że umowa przenosząca własność zostanie podpisana w innym terminie). Dla nabywcy jest to korzystna sytuacja, bo można szybciej rozpocząć prace wykończeniowe. Z drugiej strony należy pamiętać, że od tego momentu nabywca ponosi koszty utrzymania mieszkania. Głównym kosztem jest konieczność ponoszenia opłaty (czynszu) na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Wady i usterki w protokole odbioru
W czasie odbioru technicznego należy dokładnie zweryfikować wszystkie elementy mieszkania. Odbiór techniczny to także moment na sprawdzenie przynależności (miejsca postojowego, tarasu, komórki lokatorskiej etc.). Bazą do inspekcji mieszkania będą dokumenty od dewelopera (umowa deweloperska wraz z załącznikami: rzuty, standard wykończenia, prospekt informacyjny). W zależności od wielkości mieszkania i jego stanu odbiór może trwać dwie, trzy godziny. Zgodnie z prawem nabywca ma w zasadzie nieograniczony czas na sprawdzenie mieszkania. Dlatego też rekomendujemy spokojne i precyzyjne sprawdzenie mieszkania. W końcu jest to inwestycja życia, a potencjalny koszt późniejszych napraw może nas bardzo zaskoczyć. Wady i usterki są spisywane w protokole odbioru, a deweloper ma obowiązek ich niezwłocznego naprawienia. W przypadku większych niedociągnięć deweloper może przekroczyć 30 dniowy termin naprawy usterek, ale powinien wtedy wyznaczyć drugi termin i poinformować nabywcę o przyczynie opóźnienia.
Czy podpisywać protokół odbioru z wadami?
Z naszego doświadczenia wynika, że mieszkania bezusterkowe to mniejszość. W skomplikowanym procesie budowy inwestycji deweloperskiej trzeba spodziewać się mniejszych lub większych niedociągnięć. Dlatego też prawie zawsze będziemy musieli wpisać usterki do protokołu odbioru. Nie oznacza to jednak, że nie powinniśmy podpisywać protokołu zdawczo odbiorczego i odmawiać odbioru lokalu. O ile usterki nie są istotne (np. brak okna, drzwi, ściany), to protokół powinien zostać podpisany przez obie strony. Deweloper jest zobowiązany do naprawy usterek, a protokół stanowi dokument potwierdzający, że strony znalazły określone usterki w mieszkaniu.
Nabywca zawsze też może skorzystać z uprawnień tzw. rękojmi za wady fizyczne. Jeżeli jakiejś wady nie zauważymy w czasie odbioru technicznego, to możemy jeszcze zgłosić się do dewelopera w ciągu 5 lat od otrzymania lokalu. Nabywca może się wtedy domagać usunięcia wady, o której nie wiedział.