Odbiór mieszkania od dewelopera już tuż, tuż, a Ty zastanawiasz się, co powinieneś sprawdzić podczas takiego odbioru? Czy jest jakaś lista najważniejszych elementów, o których musisz pamiętać? A może lepiej zlecić wykonanie takiego odbioru jakiemuś fachowcowi? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym tekście. Z artykułu dowiesz się także, ile czasu na naprawę usterek ma deweloper i co czeka Cię po podpisaniu protokołu odbioru.

Odbiór techniczny mieszkania — co to?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to przedostatni krok do odebrania kluczy do Twojego wymarzonego „M”. Jest to także moment, od którego zależy, kto poniesie koszt naprawy usterek (teraz lub w przyszłości) znajdujących się w Twoim mieszkaniu.

Podczas tego etapu sprawdzasz, czy rzeczywiście dostajesz to, za co zapłaciłeś, a deweloper wywiązał się z zapisów umowy.

Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania krok po kroku?

Jeśli poszukujesz gotowej listy elementów, które powinieneś sprawdzić podczas odbioru deweloperskiego, to znajdziesz ją poniżej. Naprawa każdego z tych elementów to koszt kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Dlatego podczas odbioru każdy z tych punktów powinien być sprawdzony jak najdokładniej się da. W ten sposób koszt ewentualnych usterek poniesie deweloper. 

Dokumenty


Ikona dokumentów


Abyś mógł dokonać rzetelnego odbioru mieszkania, deweloper powinien przekazać Ci dokumenty dotyczące wykonanej budowy i dokumentację wykonawczą oraz pomiar powierzchni wykonanej. Powinien przekazać Ci także inne instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem, jeśli zostały przygotowane.

Natomiast Ty powinieneś przygotować sobie dokument nazywany standardem wykończenia nieruchomości, rzut projektowy oraz załącznik, w którym są opisane zlecone przez Ciebie zmiany lokatorskie (o ile takie były).

Te wszystkie dokumenty, będą stanowiły Twój punkt odniesienia, aby porównać czy stan  i wygląd Twojego mieszkania zgadza się z zapisami umowy.

Tynki i ściany


Ikona tynków i ścian


Sprawdzenie ścian i tynków nie powinno ograniczać się tylko do sprawdzenia, czy nie widać na nich pęknięć i widocznych rys. Owszem, jest to pierwszy sygnał, że coś jest nie tak. Jednak przede wszystkim musisz sprawdzić, czy tynki zostały poprawnie wykonane:

  • czy ich struktura jest poprawna?
  • Jaki mają kolor?
  • Czy nie są za cienkie? Minimalna grubość tynku na ścianie to 2 mm lub 5 mm, jeśli przykrywają przewody elektryczne, natomiast na suficie jest to nie więcej niż 15 mm.
  • Czy dobrze przylegają i nie będą się łuszczyć przy dalszych pracach wykończeniowych? Jest to szczególnie ważne, jeśli masz zamiar na ścianach kłaść płytki.

Jeśli jakiś fragment tynku nie pasuje do pozostałej jego powierzchni, oznacza to, że w tym miejscu popełniono jakiś błąd. Aby sprawdzić grubość tynków, musisz dokonać pojedynczych odwiertów. Miejsca te bez problemu zaszpachlujesz potem podczas prac wykończeniowych.

Powinieneś także sprawdzić miejsca łączeń tynków z innymi powierzchniami, np. parapety, ościeżnice — czy tynki zostały prawidłowo odcięte i wykończone zgodnie z założeniami projektu.

Weryfikacja tynków powinna być przeprowadzana w świetle dziennym. Przepisem regulującym wykonanie tynków, jest norma PN-B 10110:2005.

Piony, poziomy i płaszczyzny


Ikona pionów, poziomów i płaszczyzn.


Właściciele mieszkań w tzw. wielkiej płyty, na pewno wiedzą, jak brak poziomów i pionów, może wpływać na wysokość kosztów realizacji usług związanych z kładzeniem płytek czy meblami na zamówienie.

Dlatego odbierając mieszkanie, należy sprawdzić geometrię nie tylko ścian i podłogi, ale także parapetów, grzejników, drzwi, a nawet okien.

Do sprawdzenia pionów i poziomów powinieneś użyć długiej łaty (2 m) i poziomicy. Dociskając dolny koniec łaty do badanej powierzchni, odchylasz jej górną część, aż do momentu, w którym oczko w libelli rurkowej (poziomicy) znajdzie się na środku między kreskami. Powstała odległość łaty od ściany jest odchyłką. W ten sposób powinny zostać sprawdzone wszystkie płaszczyzny w mieszkaniu. W przypadku podłóg badanie powinno zostać wykonane kilkakrotnie, zmieniając miejsce i kierunek położenia łaty.

Kąty


Ikona kątów.


Brak wyprowadzonych kątów zewnętrznych i wewnętrznych to także element, który przy wykończaniu mieszkania może powodować frustrację. Szpary między meblami, brak liniowości czy równoległości posadzki, to tylko kilka z elementów, z jakimi będziesz się musiał zmierzyć, jeśli nie dopilnujesz wykończenia kątów.

Normą, regulującą kąty w mieszkaniu, jest norma tynkarska PN-B-10110:2005. Zgodnie z tą normą, wartością graniczną dla odchyłki kąta prostego, są 4 mm (na długości 1 metra od wierzchołka tego kąta).

Do badania kątów, powinieneś użyć kątownika o ramionach 100 / 100 cm, lub 100 / 50 cm. W drugim przypadku powinieneś sprawdzić kąt dwa razy, zamieniając ramiona miejscami.

Stolarkę okienną i drzwiową


Ikona stolarki okiennej i drzwiowej.


Ocenę stanu szyb w oknach powinieneś przeprowadzić w naturalnym świetle, przy równomiernie zachmurzonym niebie. Kontrola nie powinna się odbywać w pomieszczeniu bezpośrednio nasłonecznionym.

Od czego zacząć taką kontrolę? Stań w odległości co najmniej 2 m od okna i patrz przez szybę, (ale nie na szybę). Jeśli od razu dostrzeżesz wadę / rysę, to możesz uznać ją za istotną. To badanie wymaga, aby szyby okienne były czyste. Jeśli są brudne, warto, abyś odnotował w protokole, że nie mogłeś przeprowadzić badania, ze względu na zabrudzenia.

Wielkość istotnych rys i plam na oknach reguluje norma PN-EN 1279 „Szkło w budownictwie. Szyby zespolone izolacyjne”, np. małe pojedyncze rysy, aby mogły zostać uznane za istotne, powinny mieć długość co najmniej 15 mm w strefie (głównej) środkowej lub 30 mm w strefie brzegowej. Za istotne uznaje się mniejsze rysy, jeśli występują ich większe skupiska.

Sprawdzając okna, sprawdź także, czy uszczelki na oknach są prawidłowo złożone i nie ma wgnieceń lub innych uszkodzeń.

Sprawdzając drzwi, powinieneś sprawdzić, czy krawędzie drzwi, ościeżnice i próg nie mają szkodzeń technicznych. Poprawny montaż drzwi, sprawdzisz, otwierając skrzydło i sprawdzając, czy nie zamyka się samoczynnie.

Podłogi i wylewki


Ikona podłóg i wylewek.


Sprawdzając podłogi i wylewki, przyjrzyj się czy nie ma na nich widocznych pęknięć, ubytków, odparzeń, trwałych zabrudzeń lub wilgoci. Zwłaszcza mokre plamy powinny Cię zaniepokoić i powinieneś dowiedzieć się, z czego wynikają. 

Skontroluj także miejsca styku wylewek z dylatacją i miejsca w narożnikach. Jeśli są podniesione, możesz mieć problem z położeniem paneli lub drewnianej podłogi.

Jeśli na wylewce są wybrzuszenia lub zagłębienia, powinny one zostać przeszlifowane lub uzupełnione.

Dopuszczalne odchyły wierzchniej warstwy wylewki to 2 mm na 1 m podłogi lub maksymalnie 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia.

Balkon i przynależności


Ikona balkonu.


Sprawdzając balkon, zwróć uwagę na jakości mocowania barierki, jej wygląd (czy nie jest porysowana) oraz jakoś wykonania okuć blacharskich. Bardzo ważne jest również sprawdzenie, czy został zachowany odpowiedni spadek na balkonie, (jego brak może skutkować gromadzeniem się wody podczas intensywnych opadów przed drzwiami balkonowymi).

Jeśli chodzi o miejsce (miejsca) postojowe w hali garażowej, powinieneś sprawdzić jego zgodność z minimalnymi wymiarami wynikającymi z rozporządzenia. Obecnie jest to 2,3 m na 2,5 m. 

Instalacja elektryczna


Ikona instalacji elektrycznej.


Sprawdzenie instalacji elektrycznej to przede wszystkim sprawdzenie rozmieszenia punktów zgodnie z projektem i rzutem instalacji. Jeśli w umowie była informacja o białym montażu, to powinieneś sprawdzić, czy wszędzie są zamontowane włączniki i gniazda.

Dodatkowo sprawdź, czy zostały zamontowane wszystkie bezpieczniki, a dostęp do skrzynki odbywa się bez problemu.

Jeśli w mieszkaniu jest podłączony prąd, to miernikiem możesz sprawdzić, czy napięcie w poszczególnych gniazdach jest właściwe (powinno wynosić 230 V).

Instalacja cieplna


Ikona instalacji cieplnych.


Sprawdzenie instalacji cieplnej to sprawdzenie rozmieszczenia i zamocowania grzejników. Czy każdy grzejnik posiada głowicę termostatyczną, odpowietrznik (jeśli był określony w umowie), a także czy grzejniki zostały zamocowane w sposób trwały?

Grzejniki dobiera się do powierzchni, którą muszą ogrzać. Dlatego powinieneś sprawdzić, czy zamontowane grzejniki mają moc i wielkość określoną w umowie.

Inne instalacje


Ikona innych instalacji.


Poprawność wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej, jest trudna do zweryfikowania, dopóki nie zostaną zamontowane sanitariaty i baterie. Możesz jednak upewnić się, czy wyjścia do nich zostały zamontowane we właściwych miejscach.

Odpowiednia wentylacja w mieszkaniu jest niezbędna, aby zapewnić stałą cyrkulację powietrza. Dlatego powinieneś także sprawdzić, czy inwestor zamontował kratki wentylacyjne w łazience, kuchni czy spiżarni. 

W przypadku instalacji gazowej jedyną rzeczą, którą możesz samodzielnie ocenić, jest umiejscowienie przyłącza. Dokładniejszy audyt powinien być jednak przeprowadzony przez specjalistę z uprawnieniami.

Co zrobić, jeżeli podczas odbioru mieszkania od dewelopera znajdę usterki?

Znalezienie usterek podczas odbioru mieszkania od dewelopera, nie jest niczym nadzwyczajnym. Ich powstanie, może wynikać z szybkości prowadzonych prac, braku rzetelności w wykonywaniu prac przez poszczególne ekipy lub chęci inwestora do ograniczania kosztów.

Każda znaleziona usterka powinna zostać sfotografowana, zmierzona (jeśli to możliwe), szczegółowo opisana oraz wpisana do protokołu odbioru. Im dokładniej, tym lepiej.

Przedstawiciel dewelopera zwykle stara się kwestionować znalezione usterki, jednak Ty jako właściciel powinieneś być nieprzejednany. Wszystko, co jest dla Ciebie wątpliwe, wpisz do protokołu.

Ile czasu na usunięcie usterek ma deweloper?

Deweloper ma 14 dni na odniesienie się do wpisanych do protokołu usterek — ich uznanie lub odrzucenie. Natomiast na ich naprawę lub uzupełnienie zgłoszonych przez Ciebie braków ma 30 dni od chwili podpisania raportu z odbioru. Terminy te wynikają z zapisów Ustawy deweloperskiej.

Drugi odbiór techniczny po usunięciu usterek 

Drugi odbiór techniczny to odbiór, który ma na celu sprawdzenie, czy deweloper wywiązał się z naprawy usterek zgłoszonych podczas pierwszego odbioru. Jeśli podczas pierwszego odbioru znaleziono bardzo dużo usterek albo były to poważne usterki, warto skorzystać z pomocy specjalisty. Fachowiec upewni się w Twoim imieniu czy naprawy rzeczywiście zostały wykonane, czy tylko zostały zamaskowane.

Pomoc w odbiorze mieszkania od dewelopera

Zdajemy sobie sprawę, że ilość elementów, które należy sprawdzić podczas odbioru deweloperskiego, jest bardzo duża i wymaga posiadania odpowiedniego sprzętu pomiarowego. Dodatkowo presja, aby sprawdzić wszystko jak najlepiej, może utrudniać Ci wykonanie tego zadania. Dlatego w Odbiór.pl oferujemy pomoc w odbiorze mieszkania od dewelopera.

Nasi inżynierowie znają obowiązujące normy budowlane i posiadają specjalistyczny sprzęt, dzięki któremu sprawdzenie mieszkania odbędzie się szybko. Znają także „skłonności” poszczególnych deweloperów do różnych usterek i wiedzą, na co zwrócić szczególną uwagę. Dzięki temu już przy pierwszym odbiorze znajdą wszystkie usterki znajdujące się w Twoim mieszkaniu.

Skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego fachowca, posiadającego atestowany sprzęt pomiarowy, da Ci także pewność, że deweloper nie będzie kwestionował znalezionych podczas odbioru usterek i wszystkie one zostaną przez niego naprawione.

Oceń artykuł:

Odbiór mieszkania i lokalu od dewelopera krok po kroku
Średnia 5/5 na podstawie 47 opinii.