Umowa deweloperska to dokument, który musi podpisać każda osoba decydująca się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Chcesz wiedzieć, jak wygląda kwestia dokonywania płatności i harmonogramu uiszczania poszczególnych transz? Przeczytaj nasz artykuł, a wszystko stanie się jasne! 

Płatność dla dewelopera – jak jest finalizowana?

Umowa deweloperska, płatności i transze… To wszystko wydaje się bardzo skomplikowane, prawda? Rzeczywiście, sam proces nabywania mieszkania nie jest łatwy, dlatego warto się do niego przygotować. Zacznijmy więc od tego, jakie masz opcje, jeśli chodzi o zapłatę za nieruchomość.

Oczywiście najważniejszą kwestią jest źródło finansowania, ponieważ zupełnie inaczej wygląda to w przypadku kredytu, a inaczej w przypadku, gdy dysponujesz odpowiednią ilością gotówki. Poza tym czynnikiem, który wpływa na to, jak będzie przebiegał proces płatności, jest to, czy dana nieruchomość już stoi, czy kupujesz tzw. dziurę w ziemi.

Rzecz jasna najprostszym sposobem płatności jest uiszczenie całości przelewem w dwóch transzach, ale jest to propozycja dostępna tylko dla części kupujących, którzy mogą sobie pozwolić na zapłacenie za nieruchomość z własnych zasobów. Zazwyczaj jednak finansowanie odbywa się za pomocą kredytu, który przydzielany jest przez instytucje bankowe. Wiąże się to z dodatkowymi opłatami w postaci odsetek i prowizji, jednak dla wielu osób jest to jedyna szansa na zakup własnej nieruchomości. 

Umowa deweloperska płatności i transze – jak się dzielą?

Istnieją różne systemy płatności za mieszkanie. M.in. najpopularniejszy 20/80, czyli system, który wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości i tę część płaci się jako pierwszą. Później wpłacane jest kolejne 80% (w różnych transzach) budżetu płynącego  z banku. Podobnie działa zasada 30/70. W przypadku płatności gotówką dość często stosuje się system 10/90, który jest korzystny na kupującego, ale dla dewelopera nieco mniej. Otóż oznacza on, że 90% środków zostanie przelanych deweloperowi dopiero po zakończeniu budowy. Przy zawieraniu umowy deweloperskiej wpłaca się tylko 10% całkowitej wartości nieruchomości. 

Gdzie wpłacane są kolejne transze?

Aspekt uiszczania opłat za mieszkanie jest regulowany przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej nazywana ustawą deweloperską. Według niej deweloper ma obowiązek zapewnić jeden ze środków ochrony nabywców, który będzie zabezpieczał jego pieniądze. Te środki to 

  • otwarty rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;
  • otwarty rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;
  • otwarty rachunek powierniczy bez gwarancji.

Rachunek powierniczy otwarty to rodzaj rachunku bankowego, na który nabywca dokonuje wpłat dotyczących nieruchomości. Co gwarantują rachunki powiernicze? Otóż dzięki ich stosowaniu kupujący wiedzą, że środki, które wpłacają zgodnie z postanowieniami zawartej umowy deweloperskiej, nie są wykorzystywane przez dewelopera w celu finansowania jego działalności. Co ważne, wpłaty trafiają na rachunek powierniczy, a zwolnienie ich z niego uwarunkowane jest potwierdzeniem przez bank postępów prac na budowie. To bardzo ważny aspekt, jeśli chodzi o tematykę umowy deweloperskiej, płatności i transzy, ponieważ niejako zrzuca pewną odpowiedzialność na bank.

Jak wygląda wypłata transz dla dewelopera?

Kolejna kwestia dotyczy transz, które zazwyczaj wypłacane są deweloperowi na rachunek powierniczy. Otóż w przypadku otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi transze po ukończeniu poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Istotne jest, że minimalna transza może wynosić 10% wartości projektu, a maksymalna 25%.

Zanim jednak do tego dojdzie, bank dokonuje kontroli dokumentacji związanej z inwestycją, a także może skorzystać z przysługującego mu prawa wglądu do rachunków bankowych dewelopera. To duże zabezpieczenie dla kupujących.  Wypłata środków z rachunku powierniczego otwartego, zgodnie z  rozdziałem 3, art. 10 ustawy, następuje po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Płatność ratalna i ostatnia transza

Na koniec przejdźmy do ratalnych płatności, które są dość często stosowane, ale wiele osób nie rozumie do końca tego mechanizmu. Pamiętaj, że płatność raty nie musi być ściśle związana z zakończeniem czy rozpoczęciem jakiegoś etapu budowy. Faktycznie często właśnie tak się zdarza, ale nie jest to regułą.

W praktyce najczęściej pierwsza transza należna jest po podpisaniu umowy deweloperskiej, a kolejne tak jak ustalą to obie strony. Jeśli chodzi o ostatnią transzę, tę kwestię reguluje już ustawa deweloperska. Według jej zapisów wypłata ostatniej transzy następuje po przeniesieniu praw własności na nabywcę. Oznacza to, że musi być wprowadzony stosowny wpis do księgi wieczystej. Co więcej, przeniesienie to powinno być wolne od praw, obciążeń, a także roszczeń w stosunku do osób trzecich. Istnieją oczywiście sytuacje wyjątkowe, podczas których wypłata transzy zostanie wstrzymana.

Dzieje się tak, gdy nie rozliczymy poprzedniej transzy w odpowiedni sposób, pieniądze zostaną wydane niezgodnie z zawartą umową (np. zamiast na dom to na wakacje) lub gdy bank nie otrzyma w terminie wymaganych dokumentów. Zazwyczaj takie wstrzymanie transzy wiąże się z zapłaceniem kar umownych, które kupujący musi wnieść, jeśli wstrzymanie wypłaty wyniknęło z jego winy.

Mamy nadzieję, że teraz umowy deweloperskiej, płatności i transz jest dla Ciebie jasna. Pamiętaj, aby zawsze dokładnie sprawdzać wszystkie zapisy umowy, ponieważ nieodpowiednia analiza może nieść za sobą wiele nieprzyjemnych konsekwencji.

Oceń artykuł:

Umowa deweloperska płatności i transze – jak do tego podejść?
Średnia 5/5 na podstawie 863 opinii.