Odbiór mieszkania - regulacje dotyczące czynszu
Odbiór mieszkania czynsz - zadzwoń 886 070 575
Potrzebujesz pomocy przy audycie nieruchomości?
W artykule wyjaśniamy, jakie opłaty wchodzą w skład czynszu a także od którego momentu obowiązek uiszczania czynszu przechodzi na nabywcę.
Jak się ma odbiór techniczny mieszkania do obowiązku płatności czynszu? To bardzo proste, jednak zacznijmy od tego, czym jest wspomniany odbiór techniczny. Przede wszystkim, jest to jeden z etapów procesu, jakim jest kupno mieszkania od dewelopera. Co do zasady, ma on miejsce po zakończeniu prac budowlanych i uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Odbiór ten polega na weryfikacji mieszkania przez nabywcę jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
Obowiązek jego przeprowadzenia nakłada na dewelopera ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wówczas, ustala się czy deweloper wywiązał się z umowy i wybudował mieszkanie zgodnie z dokumentacją w postaci m.in. rzutów projektowych oraz standardu wykończenia, ale i zgodnie ze sztuką budowlaną oraz wszelkimi normami wynikających z przepisów prawa budowlanego.
Obowiązek uiszczania opłat z tytułu czynszu przechodzi na nabywcę z chwilą przekazania kluczy do mieszkania. Warto jednak doprecyzować to określenie, ponieważ przepisy prawa nie regulują wprost, kiedy dokładnie ma dojść do wspomnianego przekazania.
W momencie przekazania kluczy dochodzi do przeniesienia posiadania lokalu na nabywcę, jednakże przekazanie to może mieć miejsce w kilku sytuacjach, tj.
Przekazanie kluczy w dniu odbioru technicznego – taka informacja wybrzmiewa bezpośrednio z zawartej umowy deweloperskiej. Wówczas, w jej treści znajduje się stosowny zapis, określający maksymalny termin odbioru technicznego oraz jednoczesne przekazanie kluczy do lokalu, a zatem przejście obowiązku uiszczania opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości w postaci m.in. czynszu.
Przekazanie kluczy w terminie określonym w treści umowy – zdarza się, że w treści umowy znajduje się zapis, który wskazuje dokładny termin przekazania kluczy nabywcy, który ma miejsce po odbiorze technicznym, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Często zapis ten uwzględnia 30-dniowy termin od dnia odbioru technicznego, w którym to deweloper ma obowiązek usunięcia uznanych wad lokalu.
Przekazanie kluczy w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność – w przypadku, w którym umowa nie określa dokładnego terminu, zgodnie z którym ma dojść do przekazania kluczy, wówczas domniemywa się, iż ma to miejsce w dniu zawarcia umowy końcowej tj. przenoszącej własność. Warto jednak pamiętać, że może być to niekorzystne dla tych nabywców, którzy wcześnie chcą rozpocząć wykańczanie mieszkania, ponieważ często te dwa zdarzenia, jakimi są odbiór techniczny i umowa przenosząca własność dzieli nawet kilka miesięcy.
Czynsz to jedna zbiorcza opłata, na którą składa się szereg mniejszych w postaci:
* opłaty za energię cieplną,
* opłaty za wodę,
* funduszu remontowego,
* kosztu zarządu nieruchomością wspólną,
* kosztu sprzątania nieruchomości wspólnej
* opłaty za prąd,
* opłaty za zużycie gazu.
Czynsz administracyjny jest opłacany najczęściej raz w miesiącu przez właściciela mieszkania, podobnie jak czynsz najmu, który wynajmujący wpłaca na konto właściciela. Warto wiedzieć, że raz w roku następuje analiza opłat czynszowych, podczas której ustala się, czy konieczne będzie dopłacenie pewnej kwoty do czynszu, czy wystąpiła nadpłata.
Podczas odbioru mieszkania weryfikujemy m.in. stan ścian, kąty, wilgotności oraz piony i poziomy. Przy odbiorze korzystamy ze zgodnych z normami narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego i wilgotnościomierza. Wszystkie usterki wpisujemy do protokołu odbioru. Deweloperzy naprawiają wskazane przez nas wady, a średni koszt usunięcia takich wad to zwykle kilka tysięcy złotych. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
Podczas przeglądu mieszkania weryfikujemy m.in. szczelność okien, zacieki i zawilgocenia, metraż oraz instalacje nadające się do wymiany. Możemy także sporządzić szacunkową wycenę kosztów remontu nieruchomości. Nasze raporty z przeglądu mieszkań umożliwiają negocjację ceny ze sprzedawcą oraz pozwalają na rezygnację z kupna nieruchomości, która na pozór jest w dobrym stanie, ale w rzeczywistości wiąże się z koniecznością dokonania kosztownych remontów.
W ramach odbioru domu sprawdzamy także m.in. poddasze, schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu. Przy odbiorze domu korzystamy z narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego orazz kamery termowizyjnej. Usterki wpisujemy do protokołu udostępnionego nam przez dewelopera. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
W ramach przeglądu domu na rynku wtórnym sprawdzamy także m.in. poddasze (np. pod kątem bytowania tam zwierząt takich jak kuny), schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu, szczelność okien, a także niewidoczne gołym okiem zacieki oraz zawilgocenia. Podobnie, jak w przypadku mieszkania przygotowujemy raport zawierający ocenę stanu technicznego domu. Możemy też oszacować koszty remontu domu.
Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie zweryfikować m.in. szczelność okien. Jesteśmy wyposażeni w kamery marki Flir, którymi wypatrujemy tzw. mostki termiczne. Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie wychwycić także niewidoczne gołym okiem ogniska korozji biologicznej (np. grzyba), zacieki oraz zawilgocenia w ścianach nieruchomości.
Nasza firma jest w stanie sprawdzić remont/wykończenie wykonane w mieszkaniu lub w domu przez firmę wykończeniową/ekipę remontową. Dotyczy to zarówno remontów na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Każdy remont wiąże się z niedoróbkami, a nasi inżynierowie są w stanie odebrać taki remont i wskazać ekipie elementy wymagające poprawy.
Odbiory Mieszkań Warszawa, al. Jana Pawła II 18/29, Warszawa
