Odbiór techniczny odchyłki

Odbiór techniczny pozwala nabywcy sprawdzić stan techniczny mieszkania, a następnie spisać usterki w protokole odbioru. Zgodnie z tzw. Ustawą deweloperską w ciągu 14 dni od momentu podpisania protokołu deweloper odnosi się do wskazanych wad i usterek. W ciągu 30 dni od daty przeprowadzenia odbioru technicznego powinno nastąpić naprawienie wszystkich uchybień. Z doświadczenia naszych specjalistów wynika, że wielu wad nie udałoby się znaleźć bez użycia specjalistycznego sprzętu. Korzystanie z przepisowych łat, kątownika czy chociażby szczelinomierza gwarantuje zweryfikowanie ukrytych odchyłek. Sprawdzenie lokalu przy pomocy profesjonalnego sprzętu daje pewność, że deweloper nie będzie mógł podważyć pomiarów. Dla nabywcy oznacza to pewność naprawy wszystkich wad i usterek na koszt dewelopera.

Odpowiedzialność dewelopera za wady i usterki

Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy nie zawsze wykonują naprawy po odbiorze technicznym. Jeżeli deweloper nie naprawia wad i usterek, to zgodnie z prawem ma jeszcze możliwość wyznaczenia drugiego terminu przeprowadzenia napraw. Powinien jednak podać powód, z którego wynika opóźnienie. W przypadku dalszego odmawiania naprawienia usterek nabywca ma prawo skorzystać tzw. rękojmi. Jest to ogólna zasada prawa cywilnego, zgodnie, z którą deweloper odpowiada za stan nieruchomości, jeżeli ta nie ma właściwości, o których zapewniał albo wydał lokal w stanie niezupełnym. W takim przypadku nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, zażądać naprawy wady, żądać wymiany lokalu na nowy lub żądać obniżenia ceny. Co do zasady rękojmia przysługuje, gdy wada fizyczna została ujawniona w ciągu 2 lat, a w przypadku nieruchomości termin ten jest wydłużony do 5 lat od momentu przeniesienia lokalu na rzecz nabywcy?

Najczęstsze odchyłki mieszkania

Przy odbiorze mieszkania nabywca powinien pamiętać o podstawowych dokumentach stanowiących o dopuszczalnych odchyłkach. Podstawą jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Pomiar powierzchni mieszkania powinien odbyć się według nowszej (i korzystniejszej dla nabywcy) normy PN-ISO 9836-1997 (chociaż warto wspomnieć, że część deweloperów stosuje starszą i niestety mniej korzystną normę PN-70/b-02365).

W mieszkaniach deweloperskich najczęściej spotyka się odchyłkę podkładu posadzki. Co do zasady nie powinna ona wynosić więcej niż 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia. Tzw. prześwity miejscowe na długości do 2 metrów również nie powinny przekraczać 5 mm. 

Inną odchyłką są zbyt płytko położone przewody elektryczne i w związku z tym widoczne prześwity ułożonej instalacji. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury podtynkowe przewody elektryczne powinny znajdować się na głębokości, co najmniej 5 mm.

Sprawdzając mieszkanie należy również zwrócić uwagę na grubość tynków. Klasyczne tynki gipsowe powinny mieć grubość, co najmniej 2 mm, a na suficie i tzw. “podciągnięciu” nie więcej jak 15 mm. Grubość tynku cementowo-wapiennego powinna wynosić maksymalnie 60 mm. Warto przy tym sprawdzić wilgotność tynków przy pomocy wilgotnościomierza.