Pozwolenie na użytkowanie budynku a odbiór techniczny
Relacje między odbiorem technicznym mieszkania a pozwoleniem na użytkowanie budynku 886 070 575
Czy mogę odebrać mieszkanie przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie? Odpowiedź w artykule.
W procesie kupna mieszkania można wyróżnić kilka istotnych elementów: podpisanie umowy deweloperskiej, termin zakończenia prac budowlanych, odbiór techniczny oraz przeniesienie własności. Deweloper w umowie deweloperskiej zobowiązuje się do wybudowania lokalu i przeniesienia własności na rzecz nabywcy w określonym terminie. Przeniesienie własności lokalu musi zostać poprzedzone uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie oraz odbiorem technicznym. Dopiero po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper może przejść do odbiorów technicznych i wydawania lokali nabywcom. W teorii bez pozwolenia na użytkowanie nie można dokonać odbioru technicznego, dostać kluczy i stać się posiadaczem lokalu. 
W praktyce spora część deweloperów proponuje tzw. “przedodbiór”. Oznacza to dokonanie oględzin stanu technicznego lokalu jeszcze na etapie budowy (czyli przed pozwoleniem na użytkowanie). Dla nabywcy oznacza to szybszą naprawę usterek, wcześniejsze wydanie lokalu i szybsze zamieszkanie. Dokonując wcześniejszego odbioru należy tylko pamiętać o spisaniu wad i usterek do protokołu. Protokół powinien być podpisany przez nabywcę i dewelopera. Następnie należy przenieść wady do protokołu odbioru technicznego po pozwoleniu na użytkowanie i również ten protokół podpisać przez obie strony. Ten “prawdziwy” odbiór techniczny może odbyć się jedynie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.
Odbiór techniczny to zagwarantowane przez tzw. Ustawę Deweloperską prawo do oceny stanu technicznego lokalu przed podpisaniem ostatecznej umowy przenoszącej własność. Nabywca ma prawo sprawdzić, czy deweloper wybudował lokal tak jak opisywał w umowie, standardzie technicznym, prospekcie informacyjnym i rzutach projektowych. Z naszego doświadczenia wynika, że odbiór techniczny najlepiej jest przeprowadzić z doświadczonym fachowcem: inżynierem albo inspektorem budowlanym. Przy pomocy przepisowego sprzętu (np. łaty, poziomicy, dalmierza laserowego) można wykryć o wiele więcej wad niż przy zwykłych oględzinach mieszkania. Odbiór mieszkania ma szczególne znaczenie, bo jest to jedyny moment, w którym można skutecznie zobowiązać dewelopera do naprawienia usterek w lokalu. Deweloper jest prawnie zobowiązany do odniesienia się do wad i usterek oraz naprawy niedociągnięć w ciągu 30 dni. Koszt wynajęcia specjalisty nie jest wysoki. W porównaniu do wad i usterek, które mogą później kosztować tysiące złotych, sprawdzenie lokalu naprawdę się opłaca.
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest koniecznym warunkiem, aby deweloper mógł zgodnie z prawem rozpocząć proces odbiorów technicznych i wydawania lokali na rzecz nabywców. Pozwolenie na użytkowanie to dokument stwierdzający, że budynek wielorodzinny został wykonany zgodnie z projektem budowlanym, zagospodarowaniem terenu oraz że spełnia wszelkie możliwe normy techniczne, sanitarne i przeciwpożarowe. Do momentu uzyskania tego dokumentu, inwestycja deweloperska jest de facto placem budowy i nabywcy nie mają prawa mieszkać w lokalach.
Pierwszy to podpisanie umowy deweloperskiej, zakończenie prac budowlanych, które warunkują możliwość wykonania odbioru technicznego mieszkania i na końcu przeniesienie własności przez dewelopera.
W momencie, w którym deweloper kończy prace budowlane inwestycja zostaje skrupulatnie sprawdzona, po czym Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydaje stosowny dokument, który pozwala realizować etap odbiorów mieszkań.
Tak naprawdę odbiory techniczne zaczynają się po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, kiedy to budynek został sprawdzony, choć jest też możliwość wykonania tzw. "przedodbioru", który przyśpiesza prace wykończeniowe.
Przedodbiór to odbiór techniczny, który realizowany jest przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, nie zastąpi on odbioru technicznego, ale wszystkie wady z przedodbioru można wpisać do protokołu odbioru technicznego.
Tak naprawdę realizując przedodbiór i otrzymując klucze, można zacząć remont, dzięki czemu dużo szybciej można się wprowadzić lub zacząć wynajmować mieszkanie.
Jeśli zrealizujemy przedodbiór i otrzymamy klucze, możemy zająć się wykańczaniem wnętrz, ważne, by wady, które zostały dostrzeżone wpisać też do końcowego protokołu odbioru, który jest konieczny.
JESTEŚMY CERTYFIKOWANI PRZEZ:
Podczas odbioru mieszkania weryfikujemy m.in. stan ścian, kąty, wilgotności oraz piony i poziomy. Przy odbiorze korzystamy ze zgodnych z normami narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego i wilgotnościomierza. Wszystkie usterki wpisujemy do protokołu odbioru. Deweloperzy naprawiają wskazane przez nas wady, a średni koszt usunięcia takich wad to zwykle kilka tysięcy złotych. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
Podczas przeglądu mieszkania weryfikujemy m.in. szczelność okien, zacieki i zawilgocenia, metraż oraz instalacje nadające się do wymiany. Możemy także sporządzić szacunkową wycenę kosztów remontu nieruchomości. Nasze raporty z przeglądu mieszkań umożliwiają negocjację ceny ze sprzedawcą oraz pozwalają na rezygnację z kupna nieruchomości, która na pozór jest w dobrym stanie, ale w rzeczywistości wiąże się z koniecznością dokonania kosztownych remontów.
W ramach odbioru domu sprawdzamy także m.in. poddasze, schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu. Przy odbiorze domu korzystamy z narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego orazz kamery termowizyjnej. Usterki wpisujemy do protokołu udostępnionego nam przez dewelopera. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
W ramach przeglądu domu na rynku wtórnym sprawdzamy także m.in. poddasze (np. pod kątem bytowania tam zwierząt takich jak kuny), schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu, szczelność okien, a także niewidoczne gołym okiem zacieki oraz zawilgocenia. Podobnie, jak w przypadku mieszkania przygotowujemy raport zawierający ocenę stanu technicznego domu. Możemy też oszacować koszty remontu domu.
Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie zweryfikować m.in. szczelność okien. Jesteśmy wyposażeni w kamery marki Flir, którymi wypatrujemy tzw. mostki termiczne. Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie wychwycić także niewidoczne gołym okiem ogniska korozji biologicznej (np. grzyba), zacieki oraz zawilgocenia w ścianach nieruchomości.
Nasza firma jest w stanie sprawdzić remont/wykończenie wykonane w mieszkaniu lub w domu przez firmę wykończeniową/ekipę remontową. Dotyczy to zarówno remontów na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Każdy remont wiąże się z niedoróbkami, a nasi inżynierowie są w stanie odebrać taki remont i wskazać ekipie elementy wymagające poprawy.
