Odbiór mieszkania a pozwolenie na użytkowanie
W procesie kupna mieszkania można wyróżnić kilka istotnych elementów: podpisanie umowy deweloperskiej, termin zakończenia prac budowlanych, odbiór techniczny oraz przeniesienie własności. Deweloper w umowie deweloperskiej zobowiązuje się do wybudowania lokalu i przeniesienia własności na rzecz nabywcy w określonym terminie. Przeniesienie własności lokalu musi zostać poprzedzone uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie oraz odbiorem technicznym. Dopiero po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper może przejść do odbiorów technicznych i wydawania lokali nabywcom. W teorii bez pozwolenia na użytkowanie nie można dokonać odbioru technicznego, dostać kluczy i stać się posiadaczem lokalu.
W praktyce spora część deweloperów proponuje tzw. “przedodbiór”. Oznacza to dokonanie oględzin stanu technicznego lokalu jeszcze na etapie budowy (czyli przed pozwoleniem na użytkowanie). Dla nabywcy oznacza to szybszą naprawę usterek, wcześniejsze wydanie lokalu i szybsze zamieszkanie. Dokonując wcześniejszego odbioru należy tylko pamiętać o spisaniu wad i usterek do protokołu. Protokół powinien być podpisany przez nabywcę i dewelopera. Następnie należy przenieść wady do protokołu odbioru technicznego po pozwoleniu na użytkowanie i również ten protokół podpisać przez obie strony. Ten “prawdziwy” odbiór techniczny może odbyć się jedynie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.
Odbiór mieszkania z fachowcem
Odbiór techniczny to zagwarantowane przez tzw. Ustawę Deweloperską prawo do oceny stanu technicznego lokalu przed podpisaniem ostatecznej umowy przenoszącej własność. Nabywca ma prawo sprawdzić, czy deweloper wybudował lokal tak jak opisywał w umowie, standardzie technicznym, prospekcie informacyjnym i rzutach projektowych. Z naszego doświadczenia wynika, że odbiór techniczny najlepiej jest przeprowadzić z doświadczonym fachowcem: inżynierem albo inspektorem budowlanym. Przy pomocy przepisowego sprzętu (np. łaty, poziomicy, dalmierza laserowego) można wykryć o wiele więcej wad niż przy zwykłych oględzinach mieszkania. Odbiór mieszkania ma szczególne znaczenie, bo jest to jedyny moment, w którym można skutecznie zobowiązać dewelopera do naprawienia usterek w lokalu. Deweloper jest prawnie zobowiązany do odniesienia się do wad i usterek oraz naprawy niedociągnięć w ciągu 30 dni. Koszt wynajęcia specjalisty nie jest wysoki. W porównaniu do wad i usterek, które mogą później kosztować tysiące złotych, sprawdzenie lokalu naprawdę się opłaca.
Pozwolenie na użytkowanie budynku
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest koniecznym warunkiem, aby deweloper mógł zgodnie z prawem rozpocząć proces odbiorów technicznych i wydawania lokali na rzecz nabywców. Pozwolenie na użytkowanie to dokument stwierdzający, że budynek wielorodzinny został wykonany zgodnie z projektem budowlanym, zagospodarowaniem terenu oraz że spełnia wszelkie możliwe normy techniczne, sanitarne i przeciwpożarowe. Do momentu uzyskania tego dokumentu, inwestycja deweloperska jest de facto placem budowy i nabywcy nie mają prawa mieszkać w lokalach.