Jak bezpiecznie podpisac umowę przedwstępną
Podpisanie umowy przedwstępnej | zadzwoń 886 070 575
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
W poniższym artykule wyjaśniamy, jak bezpiecznie podpisać umowę przedwstępną.
Koniecznie trzeba zdawać sobie sprawę, że umowa przedwstępna zawierana jest przed podpisaniem aktu notarialnego, który przenosi własność nieruchomości. Przeważnie wspomniany rodzaj umowy jest stosowany, gdy dana osoba będzie chciała zarezerwować sobie mieszkanie na czas załatwiania formalności związanych z kredytem hipotecznym. Kupno nieruchomości jest bowiem znacznie bardziej skomplikowanym procesem, niż mogłoby się wydawać.
Warto wiedzieć, że prawidłowe sformułowanie zapisów omawianej umowy przedwstępnej będzie miało bardzo istotne znaczenie, ponieważ w przyszłości obydwie strony będą mogły dzięki temu dochodzić ewentualnych roszczeń. Rekomendowane jest zatem, by umowa zawierała cenę nieruchomości, określała podmiot umowy sprzedaży, a także jej strony. Należy mieć świadomość, że ze względu na Zasadę Swobody Umów obie strony mają możliwość dowolnego kształtowania pozostałych postanowień umowy przedwstępnej. Oczywiście nie można zapomnieć, aby wszystko było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Koniecznie trzeba zdawać sobie sprawę, że zasady nie mogą w żaden sposób sprzeciwiać się regułom współżycia społecznego.
Umowę przedwstępną możemy zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna, jak każda inna umowa jest pewnym zobowiązaniem obu stron, które powinny dotrzymać swoich zobowiązań.
Jednakże zdarzają się różne sytuacje i istnieją możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej, choć skutki mogą być różne w zależności od wybranej formy zawarcia umowy. Zawierając zwykłą umowę pisemną, jedna ze stron może żądać jedynie odszkodowania za niedotrzymanie umowy. W przypadku aktu notarialnego, możliwości egzekwowania postanowień umownych są większe, gdyż możemy skorzystać z pomocy sądu, ale musimy zdawać sobie sprawę, że ta forma umowy będzie droższa. Jeśli zdecydujemy się na akt notarialny, to pomimo większego zabezpieczenia interesu stron, będziemy musieli uiścić opłatę za pracę notariusza.
Kiedy zawieramy umowę przedwstępną, korzystamy z zabezpieczenia umowy w postaci zaliczki lub zadatku. Zaliczka wchodzi w skład ceny nieruchomości i jest zwrotna w niezmienionej ilości w przypadku niedotrzymania zapisów zawartych w umowie przedwstępnej. Wysokość zaliczki jest ustalana przez strony transakcji i może być równa cenie nieruchomości. Lepiej jednak, aby zaliczka była niezbyt wysoka, aby resztę pieniędzy wpłacić dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie mieszkania. Jeśli nie odpowiada nam zaliczka, jako forma zabezpieczenia, to możemy skorzystać z alternatywnej opcji, jaką jest zadatek.
Umowa nie może obligować stron zapisem, który jest niemożliwy do spełnienia w rzeczywistości. Zalecane jest, by umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania wskazywała na postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej), która będzie podpisywana w formie aktu notarialnego. Warto zawrzeć w niej dane na temat mieszkania (stan zabudowy, adres, jego położenie, cenę, powierzchnię). Nie można zapomnieć uwzględnić danych osobowych stron transakcji (imiona i nazwiska, numery dowodów osobistych, adresy czy daty urodzenia). Bardzo istotne znaczenie będzie miało także wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Godny uwagi jest fakt, że przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają wspomnianego aspektu.
Ponadto świetnym rozwiązaniem dla bezpieczeństwa stron będzie uwzględnienie w umowie przedwstępnej precyzyjnego terminu podpisania ostatecznej umowy. Rekomendowane jest również unikanie niejasnych sformułowań. Warto podać datę graniczną, do której musi być umowa przyrzeczona.
Podczas odbioru mieszkania weryfikujemy m.in. stan ścian, kąty, wilgotności oraz piony i poziomy. Przy odbiorze korzystamy ze zgodnych z normami narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego i wilgotnościomierza. Wszystkie usterki wpisujemy do protokołu odbioru. Deweloperzy naprawiają wskazane przez nas wady, a średni koszt usunięcia takich wad to zwykle kilka tysięcy złotych. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
Podczas przeglądu mieszkania weryfikujemy m.in. szczelność okien, zacieki i zawilgocenia, metraż oraz instalacje nadające się do wymiany. Możemy także sporządzić szacunkową wycenę kosztów remontu nieruchomości. Nasze raporty z przeglądu mieszkań umożliwiają negocjację ceny ze sprzedawcą oraz pozwalają na rezygnację z kupna nieruchomości, która na pozór jest w dobrym stanie, ale w rzeczywistości wiąże się z koniecznością dokonania kosztownych remontów.
W ramach odbioru domu sprawdzamy także m.in. poddasze, schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu. Przy odbiorze domu korzystamy z narzędzi pomiarowych, m.in. z lasera krzyżowego orazz kamery termowizyjnej. Usterki wpisujemy do protokołu udostępnionego nam przez dewelopera. Możemy także sporządzić szczegółową dokumentację fotograficzną usterek.
W ramach przeglądu domu na rynku wtórnym sprawdzamy także m.in. poddasze (np. pod kątem bytowania tam zwierząt takich jak kuny), schody, bramę garażową i zagospodarowanie terenu, szczelność okien, a także niewidoczne gołym okiem zacieki oraz zawilgocenia. Podobnie, jak w przypadku mieszkania przygotowujemy raport zawierający ocenę stanu technicznego domu. Możemy też oszacować koszty remontu domu.
Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie zweryfikować m.in. szczelność okien. Jesteśmy wyposażeni w kamery marki Flir, którymi wypatrujemy tzw. mostki termiczne. Przy pomocy kamery termowizyjnej jesteśmy w stanie wychwycić także niewidoczne gołym okiem ogniska korozji biologicznej (np. grzyba), zacieki oraz zawilgocenia w ścianach nieruchomości.
Nasza firma jest w stanie sprawdzić remont/wykończenie wykonane w mieszkaniu lub w domu przez firmę wykończeniową/ekipę remontową. Dotyczy to zarówno remontów na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Każdy remont wiąże się z niedoróbkami, a nasi inżynierowie są w stanie odebrać taki remont i wskazać ekipie elementy wymagające poprawy.
Odbiory Mieszkań Warszawa, al. Jana Pawła II 18/29, Warszawa
