Przyszedł czas na podpisanie umowy deweloperskiej, ale Ty obawiasz się, że w przypadku konieczności zrezygnowania z zakupu poniesiesz zbyt dużą karę. Przygotowaliśmy artykuł, z którego dowiesz się, kiedy nie musisz obawiać się obciążeń finansowych za zerwanie umowy, a kiedy musisz się na nie przygotować.

Kary umowne w umowie deweloperskiej

Na początek warto zdefiniować pojęcie kar umownych. Są to kary finansowe nakładane, które są na jedną ze stron umowy w ramach naprawienia szkody, wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez tę stronę swoich obowiązków. Oznacza to więc, że jeśli deweloper np. nie odda mieszkania w terminie albo nabywca nie wpłaci na czas pieniędzy, będzie musiał zrekompensować czas oczekiwania drugiej stronie. Zapisanie takich kar w umowie deweloperskiej jest jak najbardziej legalne i trudno jest teraz spotkać się z dokumentem, w którym ich brakuje. Trzeba jednak mieć pewność, że warunki ich nakładania są uczciwe, a mianowicie będą takie same dla obu stron, a także będą miały odpowiedni wymiar finansowy. 

Umowa deweloperska odsetki i kary umowne

Wysokość kary stanowi najczęściej ryczałtowa suma, która określana jest w konkretnym okresie czasowym, np. za każdy dzień opóźnienia w odbiorze kluczy przez nabywcę. Musisz wiedzieć, że prawo w żaden sposób nie określa, jaka powinna być maksymalna czy minimalna wysokość kary. Wszystko zależy od tego, jak dogadają się obie strony. Istnieją jednak dwa wyjątki. Jeśli kary będą zbyt wygórowane lub niesprawiedliwie rozdzielone (np. dla nabywcy będą wyższe niż dla dewelopera) mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone. Co to dla Ciebie oznacza? Umowa będzie nieważna, a więc i kara nie będzie mogła być nałożona na żadną ze stron. Warto też wspomnieć, że karą może być:

    • Określona kwota pieniężna

    • Procent od wartości nieruchomości

    • Kary umowne a klauzule niedozwolone

Warto więc zwrócić uwagę na fakt, że kary umowne powinny być proporcjonalne. Oznacza to, że kwota, jaką deweloper musi zapłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku nie może być niższa niż ta, którą zapłaci nabywca. Oczywiście działa to tez w drugą stronę. Jeżeli zapisy znajdujące się w dokumencie stanowiłyby inaczej, kara umowna zawyżona uległaby obniżeniu do wysokości równej dla obu stron. 

Odstępne – co to jest?

Skoro znasz już mechanizm działania kar umownych, czas przejść do innego ważnego aspektu, a mianowicie instytucji odstępnego. Polega ono na tym, że strony podpisując dokument, zastrzegają sobie prawo do odstąpienia od niej za zapłatą określonej kwoty. Jest to zapis zgodny z prawem i warto zadbać o to, aby znalazł się w umowie. Dlaczego?  Strona, która zrezygnuje, powinna zrekompensować tej drugiej, straty poniesione wskutek odstąpienia od umowy. Straciła ona bowiem sporo czasu, czekając na wymarzone mieszkanie (nabywca) lub na pieniądze za lokal (deweloper). Podpisując umowę z zapisami o odstępnym, musisz zwrócić uwagę na termin, w czasie którego obie ze stroną mają możliwość skorzystania z niego. Oprócz tego w umowie powinien pojawić się zapis dotyczący tego, czy obie strony mogą odstąpić od umowy, czy może to zrobić tylko jedna z nich. Niestety istnieją umowy, w których taka możliwość dotyczy tylko dewelopera. Pamiętaj! W przypadku decyzji o skorzystaniu z odstępnego niezbędne jest wystosowanie oświadczenia o odstąpieniu i wypłata określonej w umowie kwoty. Nie możesz po prostu spotkać się z drugą stroną i jej o tym poinformować. Wszystko musi odbyć się na piśmie. 

Odstąpienie od umowy bez kar

W przypadku kilku wyjątkowych sytuacji istnieje możliwość odstąpienia od umowy bez konieczności wypłacenia deweloperowi kary umownej. Dzieje się tak, gdy:

  • informacje zawarte w umowie nie są zgodne z prospektem,
  • prospekt informacyjny nie zawiera pól wymaganych przez ustawę lub jest sprzeczny z prawem
  • deweloper nie przeniesie na nabywcę własności mieszkania w terminie określonym w umowie. 

Oczywiście odstąpienie od umowy bez kar dotyczy obu stron. Deweloper może to zrobić, np. gdy nabywca nie wywiązuje się z obowiązku uiszczenia zapłaty za lokal lub opóźnia odbiór. 

Nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej – kiedy karę płaci deweloper?

Czasami nabywcom trudno jest określić, czy należy im się otrzymanie rekompensaty od dewelopera, czy też nie. Jeśli jesteś w tym miejscu, musisz bardzo dokładnie przeanalizować tę część umowy, a także zapoznać się z Ustawą Deweloperską. W jej zapisach znajdziesz m.in. to, że za przekroczenie terminu przeniesienia własności, deweloper musi zapłacić Ci odpowiednią rekompensatę. Nie uda Ci się jednak tego wyegzekwować, jeśli w umowie nie zostaną podane konkretne daty, poszczególnych etapów nabywania nieruchomości (m.in. zakończenie robót budowlanych, dokonanie odbioru, itd.). Dlatego tę kwestię także musisz dokładnie sprawdzić.

Obawiasz się, że nie poradzisz sobie z przeanalizowaniem zapisów dotyczących nie tylko kar umownych, ale ogólnie wszystkich kwestii zawartych w umowie? Skorzystaj z usługi profesjonalnego audytu! To zdejmie ciężar z Twoich barków i sprawi, że będziesz spać spokojnie.

Oceń artykuł:

Jakie są kary umowne i ile za odsetki w umowie deweloperskiej?
Średnia 5/5 na podstawie 11 opinii.