Rękojmia jest ustawowym narzędziem, umożliwiającym dochodzenie swoich praw przez nabywcę w przypadku stwierdzenie wady nabytego przedmiotu. Jakie wady mogą zostać zgłoszone w ramach rękojmi i jak wygląda sytuacja w przypadku części wspólnych budynku?
Rękojmia na nieruchomości - czas trwania i rodzaje wad
Rękojmia w przypadku nieruchomości obowiązuje przez pięć lat od momentu wydania przedmiotu umowy (przekazania kluczy do lokalu), ale w przypadku części wspólnych jej bieg rozpoczyna się w momencie podpisania umowy przeniesienia własności.
W przypadku roszczeń z tytułu rękojmi możemy mówić o wadach fizycznych i prawnych nieruchomości. Z wadą fizyczną do czynienia mamy wtedy, gdy nieruchomość:
- nie ma właściwości, które produkt tego rodzaju powinien mieć,
- nie ma właściwości, o których kupujący został zapewniony przez sprzedawcę lub reklamę,
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę,
- została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.
Wada fizyczna natomiast polega na obciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich, na tym, że stanowi ona własność osoby trzeciej lub na ograniczeniu w korzystaniu z niej lub rozporządzaniu nią w wyniku decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
W ramach rękojmi nabywca może żądać:
- naprawienia wady,
- wymiany przedmiotu na pozbawiony wad,
- obniżenia ceny nabywanego mieszkania,
- w przypadku wad istotnych może nawet odstąpić od umowy.
Rękojmia na części wspólne - cesja uprawnień na wspólnotę mieszkaniową
W przypadku stwierdzenia wady, dotyczącej części wspólnych budynku (np. klatek schodowych, windy, garażu podziemnego) indywidualne jej zgłaszanie przez właścicieli mogłoby stwarzać liczne trudności, chociażby ze względu na fakt, że każdy z właścicieli mógłby występować z innym roszczeniem. Najlepszym rozwiązaniem jest cesja uprawnień na wspólnotę mieszkaniową, która występuje w imieniu mieszkańców do dewelopera z określonym żądaniem odnośnie postępowania w przypadku stwierdzonej usterki.
Usterki wykryte podczas odbioru a rękojmia
Dochodzenie od dewelopera usterek stwierdzonych podczas odbioru technicznego jest w praktyce znacznie łatwiejsze, niż ma to miejsce w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma obowiązek odnieść się do usterek, wpisanych do protokołu odbioru, w ciągu 14 dni od jego sporządzenia i naprawić uznane wady w 30 dni.
Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z oferowanej przez Odbiór.pl usługi odbioru technicznego części wspólnych. Dzięki temu możliwe będzie szczegółowe zweryfikowanie ich stanu technicznego oraz zgodności z umową i wykrycie wszystkich istniejących na tym etapie usterek.