Jeśli chcesz kupić wymarzoną nieruchomość, musisz dobrze przygotować się do transakcji. Z pewnością jednym z pojęć istotnych z perspektywy nabywcy, jest „cesja”. Co to oznacza? Przeczytaj nasz artykuł, który z pewnością rozwieje wszystkie Twoje wątpliwości.
Cesja umowy z deweloperem
Zacznijmy od wyjaśnienia, co właściwie oznacza słowo cesja. Jest to umowa cywilnoprawna, na mocy której przenosi się (ceduje) prawo do wierzytelności z jednej osoby na drugą. Cesja jest więc niczym innym jak przelaniem wierzytelności. W języku łacińskim słowo cedere oznacza odchodzić, stąd też wzięła się nazwa. Jeśli chodzi o nieruchomości, sprzedawane na rynku pierwotnym, w umowie tego typu pojawiać się będą dwie strony: deweloper nazywany jest cedentem, i kupujący określany jako cesjonariusz. To, co musisz wiedzieć, to fakt, że wierzytelność cedenta oznacza w praktyce, że kupujący mieszkanie, będące w trakcie budowy, nie posiada praw własności tylko prawo do niego. Artykuł 509 Kodeksu Cywilnego mówi o tym, iż wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność i warto o tym pamiętać.
Jak dobrze zarobić na deweloperze?
Kupujesz lokal, który fizycznie jeszcze nie istnieje i chcesz później sprzedać go z zyskiem, zanim jeszcze powstanie lub tuż po jego wybudowaniu? Nie skupiaj się tylko na tym, co musisz wpłacić na start i nie licz pieniędzy, które zarobisz, zanim rzeczywiście uzyskasz lokal! Na start zadbaj o to, aby deweloper wyraził zgodę na dokonanie cesji. Inaczej transakcja będzie niemożliwa.
Jak dokonać cesji umowy deweloperskiej – zgoda dewelopera
Osoby, które planują dokonanie cesji, powinny w pierwszej kolejności sprawdzić, czy w umowie umieszczono zapis dotyczący tego, że deweloper się na nią zgadza. Taka zgoda musi zostać wyrażona na piśmie jako odrębne oświadczenie lub po prostu jeden z punktów umowy. Najważniejsze, aby był to dokument podpisany przez dewelopera. Musisz też wiedzieć, że jeśli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji powinna zostać stworzona w takiej samej formie jak umowa deweloperska, czyli konieczne będzie podpisanie jej w obecności notariusza. Zgoda dewelopera na dokonanie cesji jest niezwykle ważna, ponieważ bez niej nie ma szans na sprzedaż mieszkania. Jeśli więc zrobiłeś to czysto inwestycyjnie, a nie na własny użytek, to jest to spory problem, ponieważ bez zgody nie ma zysku. Umowa, w której nie ma żadnego zapisu dotyczącego cesji stanowi tak, jakby zgoda nie była wyrażona. Dlatego tak istotne jest, aby o to zadbać. Musisz wiedzieć, że deweloperzy dość często nie zgadzają się na cesję. Wynika to z faktu, że nie chcą robić sobie bezpośredniej konkurencji.
Cesja umowy rezerwacyjnej
W przypadku umowy rezerwacyjnej zwykle nie zwraca się uwagi na to, czy zgoda na cesję zaistniała, czy nie, choć warto dopytać o to dewelopera. Jeśli np. kupujesz nieruchomość na kredyt, polecamy, aby zapis dotyczący zgody na cesję pojawił się już w pierwszym podpisywanym dokumencie, ponieważ ochroni Cię to przed zmianą decyzji dewelopera. Pamiętaj! Jeśli cesja ma pojawić się w umowie rezerwacyjnej, zadbaj o to, aby wyrażona została tak samo, jak w umowie deweloperskiej.
Cesja miejsca postojowego
Istnieje także możliwość przeprowadzenia cesji praw do miejsca postojowego. W dzisiejszych czasach większość mieszkań sprzedaje się wraz z parkingiem i nie jest to niczym dziwnym. Najczęściej w takiej sytuacji podpisuje się także umowę przedwstępną dotyczącą zakupu miejsca postojowego. Jeżeli zależy Ci na jego sprzedaży wraz z mieszkaniem, zadbaj, aby w dokumencie pojawił się odrębny zapis dotyczący zgody na cesję właśnie tej przestrzeni. Zgoda taka powinna być umieszczona zarówno w umowie deweloperskiej, jak i przedwstępnej.
Koszty dodatkowe wynikające z cesji — podatki
Czy cesja cokolwiek kosztuje? Z pewnością podatek, który zapłacisz, będzie wyższy i musisz być na to przygotowany. Dlaczego tak jest? Otóż nabywca w przypadku cesji nie jest objęty preferencyjnymi stawkami podatku, tak jak dzieje się to w przypadku nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, którzy jej nie dokonują. Transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, a od samej cesji należy zapłacić wartość 23% podatku VAT.
Jeśli kwestie dotyczące cesji są dla Ciebie zbyt skomplikowane, warto skonsultować umowę i zawarte w niej zapisy z deweloperem. To szczególnie ważne w przypadku osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie inwestycyjnie. Stres w tej sytuacji może być bowiem najgorszym doradcą, więc lepiej zminimalizować go na tyle, o ile to możliwe.
Rezerwuj
